山东烟台：核心地段改造拖延15年企业最初1.5亿拿地最终被踢出局

烟台核心地段芝罘区的城市改造工程，在延迟了十五年之后，近日开始了施工状态，现场的大片的棚户区的原住民已经搬离，只有少许拾荒人以100元左右的价格继续租住着。可是对最初投资1.5亿元拿下该地段的烟台中奥广场置业有限公司（下简称中奥公司）却发现：自己已经出局。被指“一女两嫁”的烟台市相关部门则坚称自己是“依法行政”。但中奥公司则认为“在堂皇的依法的名义里，职能部门却利用信息不对等的时间差，直接促成了目前的结果。”

拖延的棚户区改造

中奥公司当初拿下的地块是烟台市确认的2号宗地，该地块包括了原烟台市体育场、游泳馆在内，全部面积为99043平方米，即便是在核心区的芝罘区内也地处黄金地段，但是该地段有大片棚户区，每到下雨就会出现雨水倒灌，而其他生活设施的简陋不仅让当地居民深感不便，也不能反映出城市发展的成果。于是，该地段的改造被提到日程上来。2005年12月，相关部门向烟台市出具的《关于体育场区域改造项目经济分析报告》中指出，现有居民1090户，测算结果投资方在项目实施后亏损0.72亿元，给出的解决方式是增加总建筑面积达到18.9万平方米，开发商的收益率才能达到15%；

2006年1月18日，原烟台市国土资源局对该地块使用权挂牌出让公告，中奥公司按照约定投资1.5亿取得土地使用权，并在当年3月份获得出让成交确认书。让中奥公司没想到的是拿到地块后就陷入了漫长的无果的争议中：因为涉及到体育用地，分管体育的领导则要求按照相关法律，该地块改造必须保留4万余平米以上的体育建设用地，这比原来的规划多出近一万平米，而主管规划建设的领导又无法说服平级的其他领导，在这种看似谁都没有错误的情况下，中奥公司购买的地块却迟迟不能动工，为此中奥公司的负责人中奥公司无数次在两位分管不同领域的领导以及上级反复沟通，就在不断的申请——批示——再申请中，时间已经过去了7年，眼看着地块不断升值而投入的资金却迟迟不见回报，跟中奥公司合作的股东将自己的股份转给了他人，中奥公司不得不再次腾出精力，重新开始梳理内部的股权关系与结构，然而在2015年前后，围绕地块的内部股权又进入了司法诉讼程序。

在距离自己首次投资的十余年后的2016年，烟台市体育局同意配合中奥公司进行体育场区域的改造，中奥所获得的2号地块开始有了启动的迹象，但却已经进入了司法程序，而此时涉及当初这块地的烟台市国土资源局与烟台市规划局按照相关规定进入合并程序。等到中奥公司走完法律程序发现，投资的地块已经易手他人。

“中奥公司在司法程序过程中放弃自己的权利”

烟台自然资源和规划局回复记者称：“我们的行政决定要根据法律的，在终审裁决出台之前，我们不宜出台决定，因为要看司法判决的结果，此前也没有过案例，据我所知，在全国范围内也没有类似的案例。”烟台自然资源和规划局指的司法裁定是2019年山东省最高院下达的根据威海市中级人民法院的两份执行裁定书，土地使用权益已转移至烟台市银保置业有限公司，目前该宗地内地上房屋等附着物尚未实施征收，土地使用权及地上房屋等附着物产权仍在现状原产权人（中奥公司）名下。

在几年的司法诉讼程序过程中，因中奥公司向职能部门反映情况，2017年5月12日原烟台市国土资源局给市里《关于解决芝罘区中奥广场项目有关问题》回复意见：“鉴于体育场区域改造地块由市住建部门测算并拟定了出让意见，以及由于各种原因造成该地块迟迟未能开发建设的实际，经研究，原则同意市住建局和芝罘区提出的《关于解决芝罘区中奥广场项目有关问题的请示》中有关建议的第一条和第四条”。第一条即“关于体育场下商业和车库计容问题。鉴于体育场下商业和车库面积与《关于市体育场区域改造项目经济分析报告》相吻合，已计入土地收益中，且烟台中奥广场置业有限公司已缴清土地出让金，建议对7.2万平方米体育场商业和车库计入容积率，但不再补缴土地出让金”。然而，在中奥公司进行的诸多法律程序中，中奥公司并未提及这两点，这让烟台市相关部门的工作人员对记者表示：“这是他们放弃了权利，我们只能根据司法判决来做。”

“7.2万平米可售面积增值数亿元，中奥公司不可能主动放弃！”

“依据2017年5月12日原烟台市国土资源局的《关于解决芝罘区中奥广场项目有关问题》这一文件，中奥公司不需要补缴土地出让金，额外获得了7.2万平米的可售面积，也就意味着该地块已增值数亿元，中奥公司不可能主动放弃！而是在司法诉讼的过程中，我压根不知道有这文件，不知道职能部门已经把长达十余年悬而未决的难题解决了。”

中奥公司给记者算了笔帐：威海中院委托鉴定机构对涉案地块评估价格为1.8788亿元，依据的是估价期日为2016年6月15日的评估报告，威海中院裁定将该地块使用权权益转让给债权人，法院的执行裁定书签发时间是2017年11月3日。如果我在2017年11月3号之前能知道2017年5月12日这份[2017]112号文件，我肯定会在法定期限内提出异议，申请重新评估，我是坚决不会同意将增值几个亿的地块以一个多亿的价格去抵债的。

诡异的时间差

对官方的回复，中奥公司倍感无奈：“这文件是政府职能部门给市里的回复，不是给我的，最终的决定，我压根都不知道，我是直到2018年3月底，从烟台市体育局得知芝罘区给新的债权人烟台银保公司作出了：烟芝政发[2018]4号文《烟台市芝罘区人民政府关于协调原新建体育场地块部分非住宅征收安置工作的请示》的消息后，到烟台市房地产开发办公室，及部门查询到了国土局、财政局、规划局给的回复文件，也就是说，根本不是我放弃了权利，而是在司法诉讼期间，对于职能部门给烟台市的反映文件，最终会商意见没有书面通知我之前，我没有证据可以向法院提供，但作为职能部门，这些给上级机关的回复文书，他们应该很清楚啊。”自此，中奥公司继续上诉，就土地增值问题申请法院调查，并多次向烟台市自然资源和规划局反映情况。

2020年11月30日，山东省最高人民法院给中奥公司出具《通知书》，文中提到“从以上核查情况看，涉案土地容积率及规划至今未变，威海中院作出（2014）威执一字第202号之十抵顶裁定时，没有证据证实烟台市将7.2万平方米计入容积率。因此，你公司认为涉案土地权益在第二次拍卖流拍后因容积率变化而发生重大增值，继续以流拍价抵债，显失公平，严重损害其合法权益与事实不符。”令人万万没想到的是，省高院《通知书》签发的第二天，也就是2020年12月1日，烟台市自然资源和规划局给调查法院威海市中级人民法院发函《关于芝罘区体育场及以西地块有关情况的补充意见》，文中称“原烟台市国土资源局《<关于解决芝罘区中奥广场项目有关问题的请示>回复意见》（烟国土资函[2017]112号）继续有效，体育场下的计容面积以最终的审批方案为准。”中奥公司的代理律师说“真是欲哭无泪！”

前后不一致的地方还有：原烟台市国土资源局在2016年给威海市中院发文“对贵院提出的以宗地现状处置，是否可将烟台中奥广场置业有限公司对该宗土地享有的所有权益移转至新的权利人名下的问题，现在没有相关法律、法规的规定可按此方法办理。”

同年，烟台市规划局确认该宗地边界时还以《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》为准，明确了“体育场以西”，但2019年，烟台市规划局芝罘分局出具的规划条却变成了“体育场及以西地块”对此，烟台市自然资源和规划局的工作人员则辩称：“2016年的时候还不是终审裁定，我们的行政决定要依法，根据司法判决来做。”尽管该宗地块划归给另外一家公司仍在公示阶段，尚未做出最后定论，可现场已经有人开始施工，施工人员称就是由公示公司在做工程，对此，始终称“依法行政”的烟台市自然资源和规划局工作人员却表示“不清楚”。

来源：大江新闻