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山东烟台:核心地段改造拖延15年企业最初1.5亿拿地最终被踢出局

发布时间: 2022-01-30 22:00 来源:网络 作者:秩名

烟台核心地段芝罘区的城市改造工程在延迟了十五年之后近日开始了施工状态现场的大片的棚户区的原住民已经搬离只有少许拾荒人以100元左右的价格继续租住着可是对最初投资1.5亿元拿下该地段的烟台中奥广场置业有限公司下简称中奥公司却发现自己已经出局被指一女两嫁的烟台市相关部门则坚称自己是依法行政但中奥公司则认为在堂皇的依法的名义里职能部门却利用信息不对等的时间差直接促成了目前的结果

拖延的棚户区改造

中奥公司当初拿下的地块是烟台市确认的2号宗地该地块包括了原烟台市体育场游泳馆在内全部面积为99043平方米即便是在核心区的芝罘区内也地处黄金地段但是该地段有大片棚户区每到下雨就会出现雨水倒灌而其他生活设施的简陋不仅让当地居民深感不便也不能反映出城市发展的成果于是该地段的改造被提到日程上来2005年12月相关部门向烟台市出具的关于体育场区域改造项目经济分析报告中指出现有居民1090户测算结果投资方在项目实施后亏损0.72亿元给出的解决方式是增加总建筑面积达到18.9万平方米开发商的收益率才能达到15%

2006年1月18日原烟台市国土资源局对该地块使用权挂牌出让公告中奥公司按照约定投资1.5亿取得土地使用权并在当年3月份获得出让成交确认书让中奥公司没想到的是拿到地块后就陷入了漫长的无果的争议中因为涉及到体育用地分管体育的领导则要求按照相关法律该地块改造必须保留4万余平米以上的体育建设用地这比原来的规划多出近一万平米而主管规划建设的领导又无法说服平级的其他领导在这种看似谁都没有错误的情况下中奥公司购买的地块却迟迟不能动工为此中奥公司的负责人中奥公司无数次在两位分管不同领域的领导以及上级反复沟通就在不断的申请——批示——再申请中时间已经过去了7年眼看着地块不断升值而投入的资金却迟迟不见回报跟中奥公司合作的股东将自己的股份转给了他人中奥公司不得不再次腾出精力重新开始梳理内部的股权关系与结构然而在2015年前后围绕地块的内部股权又进入了司法诉讼程序

在距离自己首次投资的十余年后的2016年烟台市体育局同意配合中奥公司进行体育场区域的改造中奥所获得的2号地块开始有了启动的迹象但却已经进入了司法程序而此时涉及当初这块地的烟台市国土资源局与烟台市规划局按照相关规定进入合并程序等到中奥公司走完法律程序发现投资的地块已经易手他人

中奥公司在司法程序过程中放弃自己的权利

烟台自然资源和规划局回复记者称我们的行政决定要根据法律的在终审裁决出台之前我们不宜出台决定因为要看司法判决的结果此前也没有过案例据我所知在全国范围内也没有类似的案例烟台自然资源和规划局指的司法裁定是2019年山东省最高院下达的根据威海市中级人民法院的两份执行裁定书土地使用权益已转移至烟台市银保置业有限公司目前该宗地内地上房屋等附着物尚未实施征收土地使用权及地上房屋等附着物产权仍在现状原产权人中奥公司名下

在几年的司法诉讼程序过程中因中奥公司向职能部门反映情况2017年5月12日原烟台市国土资源局给市里关于解决芝罘区中奥广场项目有关问题回复意见鉴于体育场区域改造地块由市住建部门测算并拟定了出让意见以及由于各种原因造成该地块迟迟未能开发建设的实际经研究原则同意市住建局和芝罘区提出的关于解决芝罘区中奥广场项目有关问题的请示中有关建议的第一条和第四条第一条即关于体育场下商业和车库计容问题鉴于体育场下商业和车库面积与关于市体育场区域改造项目经济分析报告相吻合已计入土地收益中且烟台中奥广场置业有限公司已缴清土地出让金建议对7.2万平方米体育场商业和车库计入容积率但不再补缴土地出让金然而在中奥公司进行的诸多法律程序中中奥公司并未提及这两点这让烟台市相关部门的工作人员对记者表示这是他们放弃了权利我们只能根据司法判决来做

7.2万平米可售面积增值数亿元中奥公司不可能主动放弃

依据2017年5月12日原烟台市国土资源局的关于解决芝罘区中奥广场项目有关问题这一文件中奥公司不需要补缴土地出让金额外获得了7.2万平米的可售面积也就意味着该地块已增值数亿元中奥公司不可能主动放弃而是在司法诉讼的过程中我压根不知道有这文件不知道职能部门已经把长达十余年悬而未决的难题解决了

中奥公司给记者算了笔帐威海中院委托鉴定机构对涉案地块评估价格为1.8788亿元依据的是估价期日为2016年6月15日的评估报告威海中院裁定将该地块使用权权益转让给债权人法院的执行裁定书签发时间是2017年11月3日如果我在2017年11月3号之前能知道2017年5月12日这份[2017]112号文件我肯定会在法定期限内提出异议申请重新评估我是坚决不会同意将增值几个亿的地块以一个多亿的价格去抵债的

诡异的时间差

对官方的回复中奥公司倍感无奈这文件是政府职能部门给市里的回复不是给我的最终的决定我压根都不知道我是直到2018年3月底从烟台市体育局得知芝罘区给新的债权人烟台银保公司作出了烟芝政发[2018]4号文烟台市芝罘区人民政府关于协调原新建体育场地块部分非住宅征收安置工作的请示的消息后到烟台市房地产开发办公室及部门查询到了国土局财政局规划局给的回复文件也就是说根本不是我放弃了权利而是在司法诉讼期间对于职能部门给烟台市的反映文件最终会商意见没有书面通知我之前我没有证据可以向法院提供但作为职能部门这些给上级机关的回复文书他们应该很清楚啊自此中奥公司继续上诉就土地增值问题申请法院调查并多次向烟台市自然资源和规划局反映情况

2020年11月30日山东省最高人民法院给中奥公司出具通知书文中提到从以上核查情况看涉案土地容积率及规划至今未变威海中院作出2014威执一字第202号之十抵顶裁定时没有证据证实烟台市将7.2万平方米计入容积率因此你公司认为涉案土地权益在第二次拍卖流拍后因容积率变化而发生重大增值继续以流拍价抵债显失公平严重损害其合法权益与事实不符令人万万没想到的是省高院通知书签发的第二天也就是2020年12月1日烟台市自然资源和规划局给调查法院威海市中级人民法院发函关于芝罘区体育场及以西地块有关情况的补充意见文中称原烟台市国土资源局<关于解决芝罘区中奥广场项目有关问题的请示>回复意见烟国土资函[2017]112号继续有效体育场下的计容面积以最终的审批方案为准中奥公司的代理律师说真是欲哭无泪

前后不一致的地方还有原烟台市国土资源局在2016年给威海市中院发文对贵院提出的以宗地现状处置是否可将烟台中奥广场置业有限公司对该宗土地享有的所有权益移转至新的权利人名下的问题现在没有相关法律法规的规定可按此方法办理

同年烟台市规划局确认该宗地边界时还以国有土地使用权挂牌出让成交确认书为准明确了体育场以西但2019年烟台市规划局芝罘分局出具的规划条却变成了体育场及以西地块对此烟台市自然资源和规划局的工作人员则辩称2016年的时候还不是终审裁定我们的行政决定要依法根据司法判决来做尽管该宗地块划归给另外一家公司仍在公示阶段尚未做出最后定论可现场已经有人开始施工施工人员称就是由公示公司在做工程对此始终称依法行政的烟台市自然资源和规划局工作人员却表示不清楚

来源大江新闻



作者:聚焦中国财经



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